La Ley N.º 21.772 y el Decreto N.º 102 de 2026 establecen nuevas exigencias de auditoría externa en Chile. Conozca quiénes deben cumplirlas, qué se revisará y cómo prepararse oportunamente.
La modernización del sistema notarial y registral chileno está entrando en una etapa decisiva. La Ley N.º 21.772, vigente desde el 2 de abril de 2026, introdujo cambios relevantes en la fiscalización, transparencia y funcionamiento de notarías, conservadores de bienes raíces y archiveros judiciales.
Una de sus principales innovaciones es la incorporación de auditorías externas obligatorias para determinados oficios, realizadas por empresas independientes inscritas ante la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).
Esta exigencia representa un cambio significativo: la evaluación ya no se limita a la correcta ejecución de las funciones notariales y registrales, sino que incorpora expresamente aspectos financieros, operacionales y de atención al público.
¿Qué notarías y conservadores deben contratar una auditoría?
El artículo 482 ter del Código Orgánico de Tribunales establece que los funcionarios de la segunda serie del Escalafón Secundario del Poder Judicial cuyos ingresos superen el límite reglamentario deberán someterse anualmente a auditoría externa.
El Decreto N.º 102 del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, publicado el 13 de octubre de 2026, fijó dicho límite en 2.400 unidades de fomento (UF) de ingresos totales anuales.
Para determinarlo se consideran los ingresos percibidos por los servicios propios del oficio durante el último año calendario, descontando los impuestos aplicables. La conversión debe efectuarse utilizando el valor de la UF al 31 de diciembre del año correspondiente.
Por tanto, la obligación no alcanza automáticamente a todas las notarías, conservadores y archiveros.
Sin embargo, existe una precisión relevante: el Fiscal Judicial de la Corte Suprema puede requerir auditorías a oficios que no superen ese umbral. Asimismo, la legislación contempla exigencias especiales relacionadas con el cese de funciones y el traspaso de cargos.
¿Qué comprende la auditoría externa?
La nueva regulación contempla tres ámbitos fundamentales:
Evaluación de las condiciones de atención al público.
Comprende aspectos relacionados con la organización del servicio, condiciones de atención, disponibilidad de información y cumplimiento de las exigencias aplicables.
Uniformidad de actuaciones y diligencias.
Considera la revisión de procedimientos notariales o registrales, su consistencia, documentación, trazabilidad y aplicación de los criterios pertinentes.
Auditoría del balance y los estados financieros.
Examina la información económico-financiera del oficio, sus registros, ingresos, gastos, obligaciones y antecedentes de respaldo, conforme al marco de información financiera y las normas profesionales aplicables.
La revisión debe ajustarse a la naturaleza de cada establecimiento. Una notaría individual no presenta necesariamente los mismos riesgos y procedimientos que un conservador de bienes raíces o un oficio que reúna funciones notariales, conservatorias y archivísticas.
Por ello, una auditoría adecuada requiere planificación basada en riesgos y procedimientos proporcionales al tamaño, actividad y complejidad del oficio.
¿Quiénes pueden efectuar estas auditorías y cuándo deben entregarse?
La ley exige que las auditorías sean realizadas por empresas independientes inscritas en el Registro de Empresas de Auditoría Externa (REAE) de la CMF.
Además, establece una regla de rotación: la misma empresa auditora no puede ser contratada durante dos períodos consecutivos respecto del mismo oficio.
Los resultados deben remitirse al Fiscal Judicial de la Corte Suprema y a los fiscales judiciales de las Cortes de Apelaciones correspondientes, hasta junio del año siguiente.
Las Fiscalías Judiciales pueden comunicar instrucciones y fechas específicas. Para el primer ciclo de aplicación, resulta especialmente importante confirmar el período que debe auditarse y las condiciones exigidas por la autoridad competente.
La legislación también contempla la disponibilidad pública de los informes de auditoría a través del sitio web de Fiscalía Judicial, reforzando la transparencia del sistema.
El desafío de los estados financieros
Una dificultad práctica importante será la disponibilidad de información contable preparada para ser auditada.
Muchos oficios cuentan con asesoría tributaria, registros de ingresos, gastos y declaraciones de impuestos. Sin embargo, disponer de antecedentes tributarios no equivale necesariamente a contar con estados financieros completos y preparados bajo un marco contable apropiado.
Antes de iniciar la auditoría resulta conveniente verificar la integridad de los registros, las conciliaciones bancarias, las obligaciones laborales y tributarias, y la disponibilidad de documentación financiera.
Cuando los estados financieros aún no están preparados, su elaboración debe organizarse bajo responsabilidad del titular y con apoyo contable apropiado, manteniendo la necesaria independencia de la empresa encargada de auditarlos.
Una coordinación oportuna entre el oficio, su contador y el auditor externo permite reducir retrasos, reprocesos y dificultades durante la ejecución.
Un nuevo mercado de auditorías especializadas
La reforma también abre una nueva etapa para el mercado de servicios profesionales en Chile.
La exigencia anual, la rotación obligatoria de empresas auditoras y la diversidad territorial de los oficios generan una demanda de servicios especializados que requiere combinar conocimientos financieros, normativos y operacionales.
En este escenario, las empresas auditoras deben ofrecer metodologías adaptadas al sector, honorarios transparentes y procesos eficientes, sin perder los estándares de independencia y calidad profesional.
Para notarías y conservadores, el desafío será seleccionar proveedores habilitados y organizar anticipadamente la información necesaria para cumplir sus obligaciones.
El objetivo no debería ser únicamente obtener un informe dentro del plazo, sino desarrollar un proceso ordenado, verificable y proporcional a las características de cada oficio.
¿Cómo prepararse para la primera auditoría?
Recomendamos comenzar por cinco acciones concretas:
- Verificar la obligación: determinar los ingresos relevantes y revisar las instrucciones de Fiscalía Judicial.
- Confirmar el período auditado: evitar asumir fechas sin comprobar los requerimientos aplicables.
- Revisar la información financiera: identificar oportunamente registros faltantes, conciliaciones y estados financieros pendientes.
- Organizar la documentación operacional: repertorios, registros, procedimientos, antecedentes de atención y sistemas de respaldo.
- Seleccionar una empresa habilitada: verificar su inscripción REAE, independencia, experiencia profesional y condiciones de contratación.
Estas acciones permiten enfrentar la auditoría con mayor previsibilidad, evitando concentrar la preparación documental en las semanas previas al vencimiento.
¿Cómo puede ayudar Gestoría?
En Gestoría Auditores & Consultores, a través de nuestra empresa de auditoría externa inscrita en el REAE de la CMF bajo el N.º 128, contamos con profesionales con experiencia en auditorías financieras y revisiones de procesos notariales y registrales.
Nuestro enfoque combina rigurosidad profesional, conocimiento regulatorio, procedimientos basados en riesgos y coordinación directa con los responsables de cada oficio.
Buscamos desarrollar auditorías técnicamente sólidas, con alcances definidos, honorarios transparentes y una ejecución eficiente.
¿Su notaría, conservador o archivo judicial necesita evaluar sus nuevas obligaciones de auditoría externa?
Podemos revisar sus antecedentes, determinar el alcance del servicio y preparar una propuesta ajustada a las características de su establecimiento.
Contáctenos: contacto@gestoria.cl
Sitio web: www.gestoria.cl
Referencias normativas: Ley N.º 21.772; Código Orgánico de Tribunales, artículos 353 ter, 482 ter y 482 quater; Decreto N.º 102, de 2026, del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos.
